在金融债权司法执行实践中，不动产抵押物的处置非常普遍，但依法拍卖不动产后的清场腾退是困扰一线执行工作的难点。不少被执行人采取倒签长期租赁合同，串通其他债权人等占用抵押物等方式，设置障碍对抗执行。这不仅阻碍了有抵押权的金融债权及时变现，也极大损害了人民法院的司法权威。倘若每起拍卖案件都需调动大量执行干警到场强制腾空，必然会极大增加执行办案的成本。为破解这个现实问题，考虑到上述情况，尽可能避免现场强制腾退的对抗性及事件偶发性，我们遵循先易后难、效率高成本低的理念，用足用好法律依据，从法律技术层面将若干执行措施用活，组合成体系化的威慑机制，以期抛砖引玉，逐渐完善成为行之有效、实践性强的新举措。
一、拍卖腾退告知书明确法律责任予以威慑
司法实践中，商业银行申请执行被执行人抵押给申请人的不动产，依法启动拍卖程序时大多数被执行人并不配合。被执行人通常躲避不见面，无论是银行，还是执行法官打电话不接听，或者是称在外地短期回不来。但是，基本上都将标的物自行出租或者交给包租公司出租。故，可以确定作为执行标的物的不动产内都有占用人。这些占用人或许是正常的租户，也或许是被执行人的其他债权人。但是，当执行人员依法上门调查时，大多数的占用人并不配合执行工作的开展，通常称有八年至二十年不等的长期租赁合同，并盲目自信地认为“买卖不破租赁”可保障其无需配合法院拍卖腾退。这里说明一种情况，占用人或许是从前手租户处转租来的，这种情况形式上虽然其是正常租赁，但前手租户则实质上属于长期租赁。客观的讲，这些长期的租赁合同基本上是采取倒签日期的虚假租赁。故，有必要将拍卖腾退涉及的关键法律内容，明确具体地告知房屋占用人予以初步威慑。为此，可以制作执行告知书在不动产大门上张贴并拍照取证。
具体而言，执行腾退告知书具有四个特征。第一，执行告知书的内容丰富。执行告知书的内容有三部分，包含案件基本信息，明确对被执行人名下不动产（需要注明准确地址）依法拍卖；不动产占用人的义务；明确法律责任。第二，执行告知书比腾退公告的要求简单些。执行告知书与执行通知书类似，不用像腾退公告一样张贴前需要院长签发，故程序简单，便于广泛使用。第三，告知不动产占用人如何配合执行。如注明“现责令上述房内的实际占用人尽快与本院联系配合依法拍卖，或10个工作日内到法院执行局提交相关材料”。第四，明确占用人不予配合的后果。如注明“若不予配合、设置阻碍的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百一十五条的规定，依法采取罚款、拘留、强制换锁等执行措施；情节严重的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、二百七十七条的规定，依法追究相应责任人拒执罪等刑事责任”。不过，执行告知书的内容并非固定、僵化的，只是需要在包含上述四方面内容的基础上，结合不同的阻碍情形，适当增加针对性内容来强化其威慑力。
由于执行告知书主要目的在于明确具体地通知不动产占有人等主体相关法律义务及责任，其本身并不为相关主体设定权利义务。同时，告知书也不以必须加盖法院的院印为必要条件，即并不存在是否生效问题，只要确保相关主体通过告知书已经知晓了执行法院的意图，效果就已达到。因此，执行告知书的张贴，应当和法院封条相结合。通过张贴封条来强化执行告知书的内容及威慑效果。如果占有人刚好不在抵押房屋内，可同时将传票张贴在不动产大门的显著位置。其实，张贴执行告知书是威慑腾退措施的第一步，其主要功能是告知占用人配合拍卖腾退，进行初步威慑，打消占用人的侥幸及拖延心态。不过，若是真实存在的租赁关系要依法保障。实践中还有种情况，占有人以长期租赁合同为由提起执行异议，其目的表面上是想中止拍卖，实际是为了拖延时间。并且，异议驳回后还会申请复议。对此，作为申请执行人的商业银行可向法院提供担保函或承诺函，拍卖腾退的进程就可不用中止，依法继续推进。
关于法院封条的使用，当前有了新的探索与实践。2020年1月8日，长沙市芙蓉区法院在国内首次启用“电子封条”。据报道，电子封条呈长方形，面积近两平米，上面写有 “法院查封”“严禁破坏”等警示内容。还可24小时不间断监控和取证，一旦有人破坏，系统会语音提示并拍摄，将破坏人的照片发送给法官。在办案中，我们针对一名设置各种障碍阻碍的占有人张某，上门安装了电子封条，采取“活封”。虽然允许她自由出入该不动产，但进出都会被语音警示和拍照，门外大大的“法院查封”也让占有人心里压力很大，烦躁不安。最后，她在淘宝拍卖的前一周选择自行搬离。所以，电子封条是利用新技术增加的一种具有威慑力和震慑感的有效措施。
二、适度延伸司法拘留后续威慑性功能
在张贴执行告知书后进入第二步，即找到不动产的占用人。执行法官先要耐心地等待一至两周，期间会有少数不动产租客打来电话或者来法院找法官沟通，这主要是一些真实的租赁户。因此，要约见租户来法院仔细核实，大多数真实租户都是租期一两年，租金每季度付或是半年付，故其权益应当保障，对拍卖腾退程序也不会造成实质影响。不过，很多占用人是不会主动配合带着材料来法院的。对此，执行人员可上门去找一两次，但很难刚好遇到占有人。所以，建议申请人银行的清收人员或者代理律师连续蹲守几天，特别是早上六点去现场并在门外守候。这是找人比较有效的方式，申请人与占有人见面后告知到法院协商解决。若占有人不予配合，则执行法官马上带上拘传票前往不动产现场将占有人强制拘传带回执行局。带回法院后，执行法官先调查占有人与被执行人的关系，不动产占用、租金支付方式等细节情况并制作笔录。同时，要给占用人详细讲解租赁与执行的规定、不予腾退可能被拘留的法律责任，特别是将房屋信息摘要给占有人看，告知申请人银行办理抵押的时间，其缘由是办理抵押前银行都会去现场查看、委托评估房屋价值，并让被执行人签署房屋未租赁的书面材料。所以，这时候执行法官需要为占有人讲明白设置抵押之后或者法院查封之后建立的租赁关系都不得对抗法院的拍卖腾退。
在释法说理分析利害并制作笔录后，占用人仍无理取闹或是不理不睬，则准备对其依法采取司法拘留进行处罚。实践中，也有不少人对拘留措施报以无所谓态度。此时，应当严厉告知其被司法拘留后，法院可将拘留回执等材料及公函发给占用人户籍地的公安机关要求记入其档案。这样即使是占用人自身不在乎拘留的后果，但可能会影响到其子女就业读书。客观地讲，确有少数抱有侥幸并对抗执行的，不过一旦讲清楚拘留措施或许会影响子女及孙儿读书、就业时，心理防线大都会放弃。因此，这种直接的、现实的威慑功能是十分有效的。需说明的几点：一是拘留材料是否需要真正记入户籍档案。实际上，将拘留回执记入户籍档案主要是威慑措施，并不是要真正实施。甚至采取司法拘留都不需要，只是借此举依法扫清拍卖腾退中的障碍。二是能否对占用人采取司法拘留措施。占用人大多数情况下并不是被执行人，但由于其占用案件的执行标的物而成为执行的协助义务人，具有配合义务。理论上来说，所有单位和个人都有义务协助人民法院开展执行工作，都有可能成为协助义务主体并发生违法协助义务的情况。三是程序问题。鉴于之前已到现场张贴执行告知书并拍照取证，故在本次讲明后不予配合，即便是直接采取司法拘留措施也并无不当。
三、占用人书面承诺是威慑机制的“紧箍咒”
此时，占用人心里通常会有较大的压力，表面上也会表示配合法院依法执行。执行人员应抓住这个关键时机，立刻让占用人写腾空承诺书。关于承诺书，可事先准备一份参考样稿，让占用人对照写，仅需变更当事人名称及不动产地址等信息即可。通常，承诺书的内容大致包含：（一）案件基本信息；（二）“本人是被执行人名下位于……号房屋的承租人，租期为……”；（三）“现法院已经详细讲解了租赁合同不能对抗执行的法律依据，及本人维权的相关途径”；（四）“现本人承诺于X年X月X日前搬出上述房屋。若逾期未腾空，自愿承担罚款、拘留及拒执罪等相应法律责任”；（五）签名按指印、身份证号码、电话及日期。
在写好承诺书后，执行法官再次给占用人强调要点后，占有人就可离开法院。关于承诺腾空的时间，若已拍卖成交，通常给予一个月。若还未拍卖成交，则给予成交后的一个月。在办理的近十多起顽固型腾退中，占用人在法院全面了解到相关的法律规定，并写了承诺书后，通常都会自行搬离。换言之，占用人发现执行法院是在动真格地处理腾退时，都会选择配合，而不会继续对抗，毕竟从根本上讲，其自身是没有合法依据的。从执行法官的角度，占用人写的承诺书相当于是给占用人戴上了法律制裁的紧箍咒，简单有效，根本不用担心占用人会不配合。执行实践中，有占用人承诺的腾退时间到了，但法官多次打电话给占用人，但其始终不接听，发短信也不回复。法官只能制定执行预案，与法警、公证人员、申请人及买受人共同去现场准备强制开锁腾空，但开门后却发现人去房空，占用人已提前腾空离开不动产。
那么，为何把占有人书面承诺的环节放在延伸拘留的后续威慑措施之后？这是因为占有人的书面承诺在整套威慑体系中起到承上启下的关键作用。简易的、难度小的案件，或许前两个措施用上已解决了。难度大的、固执的、不到最后绝不放弃的占有人，在经过与前两个措施的较量后，心理上一般会有所动摇，特别是在法院严肃的场景内被法官讲明拘留延伸功能威慑后，才会顺利地过渡到第三个环节，配合写腾退承诺书。否则，没有给占有人分析利害，他只会乐观地认为即便不配合，也没有什么麻烦后果，也就绝对不会写腾退承诺了。
此外，实践中还有一种威慑情形，即不动产拍卖成交过户后，新的所有权人（买受人）可以采取对标的物断水、断电、断气措施。在断水电气后，占有人无法在内居住只能搬走。故，这种威慑方式也可发挥辅助补充的作用。
四、依法追究拒执罪强化威慑腾退的示范效应
上述措施均不能从根本上解决问题，则依法追究拒执罪，这也是威慑体系中成本最高的方式。于是，这里涉及到占有人能否被追究拒执罪问题。根据法律规定，被执行人、协助执行义务人、担保人等负有执行义务的人，对法院裁判有能力执行而拒不执行，情节严重的，应当以拒不执行判决、裁定罪处罚。也就是说，负有执行义务的人，有能力执行而拒不协助的，都有可能被追究拒执罪。这里需明确一点，即占有人即便没有写承诺书，其行为同样要承担对抗执行的法律责任。只不过，承诺书可以更加直接、明确地固定其法律责任，形成针对性的心里威慑。
若占有人写了腾空承诺书后，仍不予配合继续设置障碍或是消极对抗，那么执行法院可联系占用人最后警告一次，告知其再不腾空就将涉嫌拒执罪材料移送公安机关侦查。警告可通过电话直接告知无需再去现场。若有必要，也可制作一份移送公安机关的工作函出示给占有人，并告知一周内不配合腾空就移送给公安机关。若这些警告，依然不予配合尽快腾空，那么就让承诺书这把“挂在墙上的剑”果断落下，作为涉嫌拒执罪的典型案例坚决予以打击。待侦查、公诉及对占有人依法判决后，执行法官要注意收集刑事判决书。一方面，收集到追究占有人拒执罪的判例后，在之后遇到其他类似案件的占有人时，就可将之前的刑事判决书出示，这可直观地警示占有人不予腾退的法律后果。从而使其正视执行威慑措施并产生心理强制效果，选择趋利避害，尽快放弃侥幸与对抗。另一方面，通过报刊、网络、微信等媒体予以普法宣传。公开占有人不腾退承担刑事责任的案例，也可方便占有人及被执行人自行在网络上查阅，准确清楚地了解到自身行为的严重违法性，从而威慑其尽快配合执行法院进行腾空。若本院暂时没有相应的判决，执行法官也可从裁判文书网下载其他法院的判决书及媒体的相关报道进行整理备用。
除了上述探索的威慑措施外，笔者还有些不成熟的思路。例如，对占有人进行信用惩戒。目前，执行部门对被执行人适用当然没有异议，但对妨碍执行程序的案外人，尚缺乏法律依据。但我们认为，在司法程序中发生的故意不诚信、不配合法院的行为，进行法律上的信用处罚是应当的，也是必须的。
总之，本文提出的系列威慑措施主要是针对金融不良债权中抵押物处置中，拍卖腾退环节探索出来的新举措，其威慑措施之间是递进关系，上一步取得效果就不用进入下个环节。采取的不同措施也是随着对抗系数的增加而加强威慑力，最后形成环环相扣的组合威慑体系，使占有人心理上产生越来越强烈的“危机感”，诱发其趋利避害，主动腾空拍卖的不动产。如此，威慑机制就可尽量避免执行现场兴师动众、正面对抗，发挥出“不战而屈人之兵”的效果，从根本上确保涉金融案件的高效执结。
